Александр Касаев, риэлтор: «Сейчас не лучшее время для инвестиций в недвижимость»

Сегодня мы начинаем новый цикл интервью, в котором коснемся вопросов рынка недвижимости в России (раздел сайта Недвижимость). Наш первый спикер - Александр Касаев профессионально риэлторским бизнесом занимается с 1996 года. В настоящее время он возглавляет Красноармейский центр недвижимости в г. Волгоград. Накопленный опыт позволяет Александру давать оценку о текущем развитии и прогнозах по рынку недвижимости как в своем регионе, так и в России, в целом.  

 

Александр Касаев - профессиональный риэлтор

- Александр, приветствую.

- Добрый день.

- Александр, расскажите вкратце о себе, как давно вы на рынке недвижимости, сейчас в каком статусе на нем?

- На рынке недвижимости я с 1996 года. Сейчас состою в Российской Гильдии Риэлторов. Застал все фазы развития рынка недвижимости.

- Расскажите об этапах, которые прошел российский рынок недвижимости за это время?

- С 1993 по 1996 годы рынок недвижимости имел дикий полукриминальный характер. Было много «кидалова», криминала. С 1996 года в регионах поэтапно стали вводить лицензирование. Лицензия тогда стояла больших денег. Я первую лицензию получил в 1996 году. Она стоила на тот момент порядка 20 тыс. неденоминированных рублей. В 1998 году ввели закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это тоже внесло свою лепту в формирование нормального рынка недвижимости. В 2000-е годы на рынке недвижимости стало меньше криминала, сократили лицензионный сбор в 10 раз. Потом в 2002 году лицензии для риэлторов и вовсе отменили. Если разбить это на этапы, то можно выделить: 1) «лихие» 90-е; 2) 1998-2002гг., после ввода государственной регистрации прав; 3) с 2002 года пошел нынешний этап развития рынка недвижимости, связанный с отменой лицензирования.

- Что происходило с ценами на рынке недвижимости эти годы?

- С 1993 по 1998 год цены росли в несколько раз в год. Цена за год могла увеличиться на 200-300%, а иногда и более этого. С 1998 года наступил кризис и по 2000 год цены упали, особенно сильное снижение наблюдалось в долларовом эквиваленте. Рублевые цены при этом сохранились на прежнем уровне. Причем в долларовом упали ровно в столько раз во сколько вырос доллар. Если на начало 1998 года за 1 доллар давали 6 рублей, то во время острой фазы кризиса он вырастал до 30. То есть, цены в долларовом эквиваленте упали в 5-6 раз. В 1999-2000 году мы прошли острую фазу, потом началась консолидация, цены стояли на месте. С первой половины 2000 года начался повышательный тренд, когда цены росли каждый год.

- Сколько, в среднем, прибавляли в год?

- По ценам приведу пример в Волгограде. Есть квартира «хрущевка» 33 квадратных метра. Если было 150 тыс. руб., 4,5 тыс. рублей за 1 квадратный метр в начале 2000 года, то в 2007 году цена доходила до 50 тыс. руб. за квадратный метр. Рост в 10 раз за 7 лет.

- В 2008 году что произошло?

- В первой половине 2008 года резко упали объемы продаж, при этом цены стояли на месте. Помню в тот год очень сильно упал фондовый рынок. Недвижимость отреагировала на кризис только через 2-3 месяца, актив более инерционный и стал снижаться не сразу и постепенно и где-то к 2009-2010 году у нас в Волгограде цены упали на 20-30% от пика 2008 года.

- С 2010 года как изменяется ценовая конъюнктура на рынке недвижимости?

- С 2010 года рублевые цены подрастали до середины текущего года. Причем рост был невысокий, порядка 10% в год. И сейчас наблюдается снижение объемов на рынке недвижимости, причем более заметное. Однако пока падения цен я не вижу.

- Александр, где более высокая активность на первичном или вторичном рынке недвижимости?

- Более высокая активность, конечно, на первичном рынке.

- Это инвестиционные квартиры или люди покупают их для проживания?

- С точки зрения инвестиций мало людей покупает. Чаще всего, квартиры приобретаются для того, чтобы в них жить. Сейчас я говорю о Волгоградской области. В основном, идет потребительский спрос.

- Какое соотношение между людьми, которые покупают за собственные деньги и людьми, которые приобретают ипотечные кредиты?

- С привлечением заемных средств покупателей сейчас порядка 70%.

В Санкт-Петербурге

- Кто самый активный на рынке ипотеки? Государственные банки?

- Да, Сбербанк России и ВТБ.

- И какие ставки ипотечного кредитования сейчас они предлагают заемщикам?

- Ставки растут. Если в прошлом году минимальная ставка была 11%, то сейчас стала 13% годовых.

- Валютные или рублевые кредиты берут?

- Сбербанк России вообще перестал выдавать валютные кредиты в связи с санкциями.

- А как соотносятся ипотечные кредиты со ставкой ипотечного кредитования?

- С 2011 года цены на недвижимость росли, в среднем, где-то на 7-10% на уровень инфляции.

- Если посмотреть на тех людей, которые активно покупают недвижимость. Кто эти люди? Это молодежь, состоятельные родители, которые приобретают своим детям, предприниматели?

- В основном, квартиры сейчас приобретают те, кому это остро необходимо. Например, живет человек на съемной квартире. Имеет доход, который позволяет ему взять ипотеку. Также покупают жилье те люди, которые меняют свое старое жилье на новое.

- Много схем с разменом, когда продают одну и покупают другую?

- Сейчас, думаю, на рынке таких 80%, когда покупают новое жилье взамен старого. Кроме того, государство стимулирует спрос за счет федеральных жилищных программ: материнский капитал, государственные жилищные сертификаты, молодые семьи. В этих случаях государство субсидирует приобретения жилья для определенных категорий граждан.

- Как коррелируют цены на первичном и вторичном рынке жилья? Если застройщики начинают поднимать цены, «вторичка» тоже начнет расти?

- Вторичный рынок слабо реагирует на поднятие цен застройщиками. Все же на вторичном рынке больше идет формирование спроса за счет спроса и соотношение, а не за счет того, что кто-то хотел поднять цену.

- На первичном рынке высокая конкуренция или есть какие-то региональные монополисты?

- В Волгограде были строительные компании, которые стимулировались за счет выплат из областного бюджета процентов по ипотеке тем клиентам, которые покупали у них квартиры. Сейчас с приходом нового губернатора все работают в равных условиях.

- Субсидирование убрали?

- Да. Ну как можно из дефицитного бюджета субсидировать ипотеку?

Рекламирует свое агентство

- Есть какие-то лидеры рынка?

- В Волгоградской области - Синара Девелопмент. Еще есть Квартстрой.

- Это федеральные или местные игроки?

- По-моему, Синара Девелопмент — это федеральная компания.

- Какие технологии строительства они используют?

- Абсолютно разные (монолит, пенобетон). Пенобетон используется при строительстве жилья класса «эконом».

- Панельное домостроение еще живет?

- Из застройщиков, которые использовали панельное домостроение, последнее, что могу вспомнить в Волгограде — это компания ЖБИ-1. Она не так давно обанкротилась. Других игроков рынка я не могу вспомнить.

- Я помню такую историю, когда в одном из регионов застройщик создавал дефицит квартир. Их отдавали по ценам от застройщика своим людям, чтобы они могли заработать путем их перепродажи на рынке. У вас такие схемы присутствую? Приходишь к застройщику, а там говорят: «Квартир нет».

- Такие схемы было до 2008 года, когда застройщики «жировали». До этого застройщики придерживали активы, надеялись, что недвижимость сезонный актив. Обычно активно их покупают с середины сентября и сезон заканчивался майскими каникулами. Летом было затишье. В 2008 году, когда плохо стали брать квартиры лидер волгоградской застройки «эконом» класса ЖБИ-1 приостановили продажу. Они надеялись, что цены опять вырастут. И цены очень сильно упали, что послужило причиной банкротства этой компании.

- Застройщики сейчас сильно закредитованы? Есть какие-то оценки от Вас? Какие риски у людей, которые вкладываются на стадии «котлована»?

- Я знаю, что у компании ПИК высокая долговая нагрузка, но по другим не имею информации. ПИК — она публичная компания. Можно еще по Галс-Девелопмент. Думаю, что там то же высокая долговая нагрузка. Наверняка многие строительные компании закредитованы.

- Александр, я видел статистику от Госстроя, сейчас активно развивается малоэтажное строительство в России?

- Да, у нас тоже в Волгограде?

- Как думаете, будет изменяться спрос в пользу малоэтажного строительства?

- Я то же сторонник малоэтажной застройки.

- В городах становится сложно жить...

- Да, эти мегаполисы. Есть у нас очень плотный мегаполис — Красноармейский район, застроен высотками. Дышать нечем.

- Александр, вот человек решил построить дом. Как ему действовать? Где взять землю? Купить готовое жилье или самому строиться?

- Земля сейчас продается в форме аукционов. Еще многодетным семьям выделяют земельные участки по социальным программам. Если человек грамотный в области строительства, то ему лучше самому застроить. Если человек неграмотный в этой отрасли, то тебя «обсчитают». Здесь столько откатов и схем завышения цены, поэтому смысла самому строить нет.

На отдыхе

- Александр, Вы в этом бизнесе очень давно. Можете дать рекомендацию читателям MarketLab как обезопасить себя в процессе сделки по купле-продаже недвижимости? Какой-то рецепт как не нарваться на мошенников, либо нечистоплотного участника сделки?

- На первичном рынке там одна схема, которая связана с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». На вторичном рынке — другая схема. Прежде чем приобретать жилье в строящемся доме, необходимо прочитать 214 закон. И требовать от застройщика выполнять его. На вторичном рынке, в первую очередь, следует обратить внимание на количество переходов прав собственности. По тому или иному объекту. Если было очень много переходов прав собственности. Если брать срок исковой давности в течение 3 лет. Нет ли каких-либо подводный камней.

- Когда сделка происходит через банковскую ипотеку, это как-то помогает обезопасить себя в сделке? Ведь там юристы банковские подключаются?

- Скажем так. Не намного. Единственный документ, который дополнительно требует банк — это выписка из Единого государственного реестра прав, чтобы было подтверждение, что человек, действительно, является собственником того или иного объекта. О количестве переходов прав собственности банк документов не требует.

- Александр, как складывается ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости?

- Я занимаюсь именно сдачей в аренду коммерческой недвижимости и хочу сказать, что за последние 2 месяца у меня съехало 3 арендатора и из этих трех я нашел замену только на один объект. Два остаются пустыми. Думаю, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости будет под давлением пока сохраняется неопределенности и эти санкции.

- Смотрю, сейчас на каждом углу строятся небольшие торговые центры?

- Сейчас расскажу про это. Кто арендует коммерческую недвижимость? Малый бизнес, если не брать в расчет банковский бизнес. Сейчас у малого бизнеса отобрали спиртное, сигареты, пиво. Чем они будут торговать? Конфетами и печеньем? У нас вся основная выручка идет для предпринимателей именно этими товарами, которые отобрали. Соответственно, уменьшается число субъектов предпринимательской деятельности. Спрос на коммерческую недвижимость тоже будет падать. И еще один фактор, который уменьшает интерес инвестора к объекту коммерческой недвижимости то, что скоро введут налоги на недвижимость и для коммерческой недвижимости он будет очень существенный.

- Александр, какой-то интересный случай из своей риэлторской практики можете вспомнить?

- Много было случаев. Часто приходилось выезжать к клиентам, которые находились в местах лишения свободы, воинских частях.

- Какой прогноз видится по развитию рынка недвижимости? Как изменятся цены?

- На ближайшие пару лет западные санкции могут привести к снижению цен, по примеру 2008-2009 года. Но тогда был общеэкономический кризис, сейчас у нас получается геополитический кризис. Однако можно надеяться, что падение цен не будет столь глубоким, как было в 2008-2009 году. По 5-10% мы будем падать.

- Сейчас не лучшее время для покупки недвижимости?

- Кому это остро необходимо - куда деваться. Если цена упадет им будет очень хорошо. Для потребительского спроса. Для инвестиционного спроса сейчас не лучшее время для покупки жилья.

  

Беседовал Роман Некрасов, MarketLab: Financial Innovations

Статьи по теме: 

Как сохранить свои сбережения от инфляции

Продукты, которые подорожали сильнее всего  

Чем выгодна покупка валюты на бирже? 

Потребительская инфляция в России: что изменилось за 14 лет? 

Самые высокие и низкие заработные платы в российской экономике 

Индивидуальные инвестиционные счета и инвестиционные налоговые вычеты